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地价高风险大 “强强联合”成房企开发新常态

要闻 | 来源:蓝房网整理 2015-01-15 10:05:50 我要评论
[导读]据了解,该地块还是集面积最大、自住房最贵和总价最高的“三最”于一身,成交楼面价达3.8万元/平方米。相比地价,史上最强的房企联合体之争同样吸引了不少关注度。
    上周,北京一地块以86.25亿元的价格拍出,诞生了北京历史上最贵的总价地王。据了解,该地块还是集面积最大、自住房最贵和总价最高的“三最”于一身,成交楼面价达3.8万元/平方米。相比地价,史上最强的房企联合体之争同样吸引了不少关注度。

据悉,该地块的现场竞价在华润首开平安联合体、龙湖天恒联合体、金融街首创联合体、万科、住总保利联合体等5家之间进行,最终由华润首开平安联合体以86.25亿元的价格竞得。

就在这场土地出让之前的1月5日,北京2015年首场土地出让上,两宗地块也是由招商华润九龙仓平安联合体以86.9亿元的价格拿下。

反观杭州市场,在刚过去的12月份,余杭、萧山土地市场上也出现了平安金地联合体、绿城九龙仓联合体、万科大家联合体等房企合作拿地的案例,越来越多的房企成为合作开发的热衷者。

万科、绿城、金地等大鳄都在联合拿地开发

据统计,在2014年杭州土地市场拿地前十的房企中,合作拿地是最主要的方式,如绿城、平安等,即是通过和万科、九龙仓、金地等房企进行联合的方式完成了土地储备。

其实在杭州市场,房企之间合作开发项目早在前几年即有诸多案例。

2006年,刚接触杭州市场的万科,除了在城东独立开发万科·魅力之城外,位于城西的万科·西溪蝶园二期(楼盘页 户型图库 动态 价格) 在拿地以后,则选择了与本土房企坤和共同开发。

2007年入杭的金地集团则通过与中天房产一起组建项目公司,共同开发中天拿下的三墩项目(即现在的金地·自在城)的方式完成了在杭州的布局。

融创在杭州的几大项目中,也是基本采取合作的方式,如望江府选择和大家合作,西溪融创是和绿城、之江壹号是和九龙仓、绿城合作,河滨之城则是和中节能合作。

此外,杭州本土房企联合房产、大华房产、天阳房产等在其开发的多个项目上也是以合作的方式进行开发,联合房产在大华·西溪风情、天阳·半岛国际(楼盘页 户型图库 动态价格) 等项目均有合作。

不过,前几年的合作方式,多以房企单独拿地后后期寻找合作伙伴的方式为主,或以资金入股的方式,以及代建等方式,杭州本土房企代表滨江、绿城即是典型代表。像现在直接以组成联合体的姿态出现在土地市场的情况,则是在近两年才开始盛行。

据杭州国土资源局出让成交公告显示,自2007年开始,以联合体形式拿地开始增多。

2007年,杭政储出[2007]17号望江地块(即后来的蓝色钱江项目)以34.9亿的总价成交,竞得者即为九龙仓、绿城和康居房产联合体。2009年,昆仑置业和西房联手拿下丁桥地块,即现在的玺之湾项目。拥有多宗地块的田园牧歌项目上,其中也有地块由绿城和西子集团以联合体的形式进行拿地。

随着房地产市场逐渐走向成熟,房企之间竞争越来越激烈,从2013年开始,房企组团形式更加明显,大牌房企也开始加入。

2013年,绿城和九龙仓再联手,组成联合体,经过300多轮的竞价后,击败景瑞、合景泰富、金地等对手,以25.8亿元的价格拿下萧山区政府附近宅地,即现在的钱塘明月项目。时隔一年之后,2014年12月份,绿城、九龙仓再以联合体形式拿下钱塘明月附近另一宗宅地。

同样在2014年12月份,万科和大家组成的联合体则以19.5亿元拿下萧山钱江世纪城商住地块。金地和平安组成的联合体则拿下余杭临平新城的商住地,成交总价7.8亿元。

而从近期的土地招拍挂现场看,已有越来越多的开发商以抱团、联合的形式出现在土地市场。

从控制风险 到扩大规模 联合拿地开发好处多多

其实不止杭州市场,在全国主要的一二线城市,越来越多的地块由房企联手竞得。万科、保利、金地等实力较强的房企在拿地上也成为合作开发的热衷者。

在目前市场竞争激烈、楼市调控和房地产市场由高速增长逐渐进入平稳发展综合的“新常态”背景下,房企对土地的选择和购买将更为谨慎,同时土地地价高、融资困难、购房者对品质要求更高等原因都成为越来越多的房企选择合作开发项目的原因。

“对于房企来说,由之前的纯竞争转为合作,可以相互借力,一定程度上规避投资风险,实现利益最大化。”一曾与多家房企合作的业内人士分析道。“一些房企销售回款难度加大,融资渠道受阻,资金缺口不断扩大。即使今年的销量提升,但还未完全摆脱调控的影响,联合其他房企拿地能够减少购地支出,缓解资金压力。”

的确,从杭州市场看,自2013年以来,商品房市场一直处于较为低迷状态。即使在去年7月底以来限购、限贷等政策的刺激下市场有了些许变动,不过随着市场后续的上市压力以及目前的库存量而言,未来市场仍有很大的压力。

据透明售房网数据显示,截至1月14日下午17点,杭州商品房库存量达15.1万套,其中住宅存量近10万套,按照2014年月均去化7455套的速度消化,仍需要20多个月的去化时间。而这些库存量还不包括那些拿了地尚未开发或开发了尚未领预售证的项目。市场在未来很长的一段时间内,去库存仍是最主要的问题。

“房企联合拿地有多种考虑。一种情况是大家预期目标地块成交价高的话,成立联合体会减轻资金压力,同时能共担项目风险。另一种情况是目标地块产品类型比较多样,比如有住宅有商业写字楼或者其他,联合体可以利用各家地产商开发优势,将产品做到最好。”上述人士认为。

在绿城和九龙仓联合拿下的萧山钱塘明月项目上,采用了九龙仓注资、绿城操盘的方式。在绿城中国此前的公告中称:根据双方合作框架协议进行共同投资将扩阔公司的资产及盈利基础,并进一步加强公司作为中国领先物业开发商的地位。绿城及九龙仓集团均为经验丰富的物业发展商,因而双方进行战略合作将可在土地共同开发方面互相补足,从而促进双方利益。

绿城方面曾对外表示:选择彼此进行合作,看中的是九龙仓在资本运作和成本控制方面的出色能力;而九龙仓则对绿城19年来高端项目的开发经验、服务经验和操盘经验很有信心。

不止杭州市场,前几年一线城市的一些“地王”项目,如证大外滩地块、上海董家渡等“地王”均为几家开发商共同拿地共同开发的合作开发模式,即使在市场形势不好的这两年,这些项目仍然继续生存了下来,其中合作开发是“功臣”之一。

此外,对于外来房企而言,通过与本土房企或已深耕当地市场多年的房企合作,可利用该房企对当地市场、政府关系、资源配置等方面的优势,战略布局进入该城市或区域,借力实现新的区域和城市扩张,从而逐步完成自身的布局需求。

单打独斗成为过往 联合拿地开发成为新常态

随着房企之间的竞争越来越激烈,任何一家房企很难在市场上依靠单打独斗取得绝对市场竞争优势,房企间通过合作相互借力成为市场发展趋势。

自2009年进入杭州以来,龙湖地产已拿下10多宗地,现已开发了包括春江郦城、春江彼岸等在内的6个项目,但一直是以单打独斗的形式。不过最近这个“独行侠”也对外透露出未来将与别的房企合作的意向。

在去年12月17日萧山土地出让上,龙湖地产与萧山本土的顺发房产组成联合体,与万科和大家组成的联合体都看中了钱江世纪城的一宗商住地,但在出让会现场,湖顺发组成的联合体并没有参与现场报价,地块最终由万科大家联合体拿下。

龙湖地产杭州公司总经理张旭忠此前在接受采访时,透露了龙湖未来的发展方向。“收购、合作的机会,并购也好,都会考虑,更加灵活一点。”至于要求,张旭忠表示没有特定对象,“首先大家经营理念要一致,诚信有实力的企业。”

素有“京城第一开发商”的北京首开地产也透露了合作的意向。从2013年首次进入杭州市场到现在,才一年多时间,首开地产已表达了想在杭州深耕的想法。首开地产杭州公司总经理任子龙表示,下一步房企之间合作拿地将会是趋势,首开也将加强这方面的合作。北京2015年的地王项目,即是由首开与华润、平安组成的联合体竞得。而杭州市场方面,在目前首开地产已有的三个项目中,除了位于德胜的德胜上郡项目和田园地块,不久前首次开盘的国风美域即为与杭州本土房企美都房产合作的项目。

同样来杭不久的旭辉地产,在刚过去的2014年,旗下旭辉城项目凭借800多套的销售量跻身杭州主城区销售前三名。“后期拿地不排除引入合作伙伴。”旭辉地产杭州公司总经理汝海林表示。目前旭辉地产在杭州的两个项目绿地旭辉城恒基旭辉府均为合作项目。“我们希望能够和本土房企进行合作,既能规避风险,也可以加速旭辉在杭州市场的本土化进程。”

有“萧山绿城”之称的绿都房产也在考虑后续与别的房企合作拿地及开发项目。不同于余杭,萧山楼市一直与主城区的融合度不够紧密,甚至在很长一段时间内出现了萧山本土房企更是一家独大的局面。随着越来越多的外来房企进驻萧山市场以及萧山同城化的加快,萧山市场也开始加快发展,这在一定程度上造就了目前萧山市场成为以房企联合体形式拿地较多的区域之一。据不完全统计,目前萧山市场上,金地与萧山本土房企合作开发了金地·德圣中心,莱茵达与高运房产联合拿下了高运莱茵传奇项目,还有绿城和九龙仓、万科和大家项目等诸多项目。

作为已有多个项目与不同房企合作的杭州本土房企,大家房产也表示后续将加强与其他房企之间的合作,且很有可能与已有多次合作的万科,组成一个新的合作平台,或以杭州万科大家房地产开发有限公司的形式推向市场。

目前已联合拿下两宗地块的绿城九龙仓,也成立了杭州绿城九龙仓有限公司,双方各持50%股份。

曾有多个合作项目的滨江房产也表示,未来独立拿地将维持在三分之一左右,以合作拿地为先。“从数据上表达,40%独立拿地,30%合作,30%代建。”

“以合作扩大市场,或以合作降低风险,成为多数开发企业的选择。并购重组和合作定将成为未来市场的趋势。”知名房产评论员丁建刚表示。

除了土地市场上组成联合体的方式来合作开发外,未来房企之间的合作模式或将更加多样化。市场危机带来市场份额的改变,也将带来房企发展模式的改变。

从去年中交集团进入绿城、中城建控股郡原等情况看出,市场上“大鱼吃小鱼”、“强强联合”的情况将会越来越普遍。

[编辑:林凤燕]