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"松限"药效渐失 风向标杭州再现"亏本卖房"

要闻 | 来源:蓝房网整理 2015-01-14 16:19:24 我要评论
[导读]2012年3月,杭州曙光之城楼盘就首先喊出了“亏本卖房”的口号。2014年2月,又是杭州德信房产一个项目的降价,打响了马年降价的第一枪,全国房地产市场也自此进入了寒冷的冬天。
       “亏本卖房”的口号再次让楼市寒意乍现。


杭州楼市历来是全国房地产市场的一大风向标。2012年3月,杭州曙光之城楼盘就首先喊出了“亏本卖房”的口号。2014年2月,又是杭州德信房产一个项目的降价,打响了马年降价的第一枪,全国房地产市场也自此进入了寒冷的冬天。

进入2015年,在市场有所回暖的背景下,杭州又有楼盘“亏本卖房”。令人大跌眼镜的是,这次喊出降价的并不是德信房产那样的中小民营房企,而是两家实力房企——华润和新鸿基合作的项目“之江九里”打出了“亏本卖房”的口号;另一家香港地产巨头的项目“云荷廷”也以1.9万元/平方米的价格对外销售。

《每日经济新闻》记者测算,由于上述项目的拿地成本达到1.1万元/平方米,加上3000元/平方米的装修标准,再算上融资、建安、营销和税费等,开发商可以获得的利润极为有限。

某著名跨国房产咨询机构高管告诉《每日经济新闻》记者,2015年,杭州仍然出现实力房企亏本卖房的情况,似乎说明放松限购政策的“药效”已经释放殆尽。

两项目低价甩卖

位于杭州郊区之江板块的“之江九里”楼盘,近期打出了“亏本卖房”的口号。之江九里的开发商名为华润新鸿基房地产(杭州)有限公司,是由华润集团与新鸿基2005年底共同投资成立的。

“之江九里”所处的地块,是华润、新鸿基在2009年以27.7亿元高价拿下的“地王”,折合楼面价格达到1.53万元/平方米,当时震惊业内。该项目在2012年入市至今,已陆续开售了多期,目前正在销售的数百套房源,售价仅为1.8万元/平方米。

“我们确实是在亏本卖房,开发商要回笼资金。”在接受《每日经济新闻》记者以购房者身份的采访时,之江九里的售楼人员解释,用1.53万元的“面粉”做出1.8万元的“面包”,加上拿地至今的资金成本、建筑成本,亏本似乎在所难免。

距之江九里仅两公里的另一个项目也给出了极为保守的价格。

由港资房企嘉里建设开发的“云荷廷”在2015年1月11日开盘。这一项目在2012年拿地,地块总价25.36亿元,住宅部分折合楼板价约1.1万元/平方米。该项目售楼人员告诉记者,此项目产品为精装修,标准为3000元/平方米,目前售价为每平方米约1.9万元。

记者从一些业内人士处了解到,房产的销售价格中包括了土地、建安、税费、装修、配套和营销等多项费用。因此上述项目的利润非常有限,且由于开发周期相对漫长,可能会拉低嘉里建设未来的整体净资产收益率。

房地产专家蔡为民给记者算了一笔账。嘉里建设的这一项目还包括大规模商业物业,计划自持。“后续的商业物业装修、招商、推广都需要成本,按照嘉里建设的标准则成本更高。”蔡为民认为,嘉里建设还需要为这一项目的商用部分不断投入不菲的资金,综合观察,这个项目在短期内或许将处在投入状态。

对于项目可能出现的亏损,《每日经济新闻》记者分别致电华润置地、新鸿基香港公司,并按对方要求发送了采访邮件,但截至发稿尚没有收到回复。新鸿基上海相关负责人向记者表示,这一项目由华润担任主导的一方,新鸿基方面不作答复。

记者还致电嘉里建设香港公司,但截至发稿,同样没有获得回复。嘉里建设深圳公司相关负责人向记者表示,深圳与杭州项目略有一些联系,但不清楚情况。嘉里建设上海公司方面向记者表示,不负责杭州公司事务。

房企急于回笼资金?

“亏本卖房”在业内已有先例,但常常发生于中小房企。明源地产研究院主编潘勇堂告诉记者,当市场不景气、公司资金链紧张时,就有可能降价卖房,只求快速回笼资金,不求赚钱,先“保命”再考虑“保本”。回收资金之后,才有能力拿新的地块。

最近几年,业内不乏这样的案例。上海证大在资金链紧张时将上海外滩“地王”出让;绿城曾在财务危机期间引入九龙仓;杭州还曾出现手握“地王”的雅戈尔,预估“地王”开发出来仍然赚钱无望,索性退地,数亿元打了水漂的情况。

港资大鳄杭州之江项目定价如此之低,是急于回笼资金?

克而瑞研究机构总监薛建雄认为,这几家房企资金实力都非常强,不会因为缺钱而选择甩卖。其中嘉里建设一向周转速度较慢,凭借多年来的雄厚积累,用大量的自有资金开发,压力不大。

记者查询了解到,嘉里建设曾于2005年以24.6亿元的高价击败竞争对手,夺下浙江大学湖滨校区地块,后来因建筑高度等多方原因修改方案,最终规划为嘉里中心。时至今日,嘉里中心仍未建成开业。

从拿地至今已经过去了10年,可见嘉里建设是有资本“拖”的。公司中期报表也显示,在大部分内地房企因为销售欠佳而资金紧张的2014年中期,嘉里建设的经营现金流量净额仍然可以达到16.78亿元,显示出相当稳健的财务状况。

华润、新鸿基情况类似,薛建雄介绍说,公司资产雄厚、资质好,这类房企凭借银行贷款就能获得资金。

薛建雄表示,可能是开发商判断杭州未来三五年房价很难上涨,与其空耗资金与时间成本,不如现在落袋为安。

市场回暖或昙花一现

杭州是我国最早举行土地“招拍挂”的城市,也是我国最开放的房地产市场,在全国有着“风向标”的意义。万科、中海、保利、龙湖、世茂、融创、九龙仓和绿地等全国房企大鳄都在杭州拼杀。2014年,全国20强房企中,仅4家房企暂未进入杭州市场。

“2013年,全国楼市还处在涨声一片时,杭州就出现了楼盘降价的现象。进入2014年,全国楼市普跌,杭州的跌幅是比较深的。”薛建雄说,杭州经济结构处在调整的过程中,楼市的下跌往往走在全国前面。

目前,杭州的绿城等房企去化表现较好,但其价格也不能算高。2014年8月29日,杭州取消限购后,立即出现了销售火爆的景象,但进入2015年,销售势头已有明显减弱。

任职于北京某律所杭州分公司的一位律师告诉记者,2014年上半年,杭州城北最先出现降价楼盘,后来逐渐扩大到全城,虽然有些楼盘价格也曾出现短暂上涨,但整体来看,开发商“以价换量”的思路是比较明确的。

“杭州取消限购后,我们以为楼市情况会得到改善。”某跨国房产咨询公司高管告诉《每日经济新闻》记者,进入2015年,杭州仍然出现实力房企亏本卖房的情况,似乎说明放松限购政策的“药效”已经释放殆尽。

潘勇堂告诉记者,杭州高库存的情况十分严重,除了核心地段、有学区资源的优质房源,其他项目都很难去化。

透明售房网数据显示,杭州市区2014年11月的库存一度突破15万套,其中住宅近10万套,创下历史新高。高库存的压力还将持续下去。

[编辑:林凤燕]