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房企折戟华东:楼市长期调整的预演?

要闻 | 来源:蓝房网整理 2014-08-28 09:31:32 作者:君君 我要评论
[导读]“我们温州公司总经理已经离职了,由别的地区领导接任。”一家总部位于华南的大型地产商内部人士透露,由于销售业绩不理想,该公司当地负责人近期被迫“引咎辞职”。
    “我们温州公司总经理已经离职了,由别的地区领导接任。”一家总部位于华南的大型地产商内部人士透露,由于销售业绩不理想,该公司当地负责人近期被迫“引咎辞职”。
 
根据2014年中报,招商地产和金地集团在华东的毛利率均不到15%,房企在该区域的销售贡献率普遍较低。
 
为什么华东的表现尤差?该区域楼市的表现,是否是房地产市场进入长期调整的预演?
 
华东项目利润率堪忧
 
华东历来是房地产企业的销售重镇。克而瑞数据显示,2014年上半年,从TOP50房企销售金额贡献率看,整个华东是第一销售主力区,销售占比为30.6%。
 
然而,部分城市出现了一些刺眼数字。
 
易居数据显示,进入4月以来,杭州的去化周期陡升至20个月以上,并持续攀升,随后几个月的去化时间比去年的平均水平翻了一倍;情况类似的还有常州、宁波等地。
 
在去化压力下,杭州率先祭出了降价的大旗。易居数据显示,杭州5至7月房价环比跌幅达到5.7%,高居首位,宁波为3.6%,上海为2.4%。
 
降价策略的影响在近日陆续发布的房企中期业绩中得到部分反映。
 
项目主要集中在长三角地区的绿城集团,上半年净利润同比下跌67%,毛利率则由去年同期的29.7%降至24%。
 
总部在杭州的滨江集团,上半年各项财务指标大幅下降,营业利润和净利润的跌幅均在50%以上。
 
全国性布局的房企也纷纷折戟华东。据2014年半年报显示,招商地产在长三角地区的毛利率仅为11%,远低于在环渤海地区的44%,珠三角地区的30%。
 
金地集团在华东地区的销售收入贡献占总额的30.86%,但毛利贡献仅占21.14%,毛利率约为15%。
 
降价是导致毛利率下降的原因之一,另一原因则是高昂的地价。正如绿城在中报中解释,毛利率的下降主要是结算收入的楼盘大部分于2009年取得土地,土地成本偏高。
 
业内不愿透露姓名的分析人士指出,华东地区不少房企正处于快速成长期,拿地比较激进,对于后市调控预计不足,高价拿地后遭遇限购,整个区域市场都面临巨大压力,库存严重。
 
去年楼市再次高涨,长三角地区又出现一轮拿地热潮,仅9月5日一天,上海、杭州、苏州三地同时诞生地王。易居房地产研究院研究员严跃进称,长三角的经济被房企所看好,市场预期推高了地价。
 
同策咨询研究总监张宏伟分析,楼市上行之时,资金充实的房企有了全国性布局的要求和实力。一些激进的企业高溢价拿地,试图通过高周转快速回笼资金。但这一如意算盘在2014年的楼市调整中被迫中断。
 
另有业内人士指出,地方政府在卖地上不遗余力。华东地区的地价上涨速度高于房价,使得房企的利润被吞噬。
 
同策咨询5月发布的《限购城市土地财政依赖度分析报告》显示,土地财政依赖度排名前12的城市中,华东地区占了一半,包括杭州(居于首位)、南京、合肥、徐州、宁波和温州。
 
经济疲软中的需求下滑
 
降价策略并未彻底改变华东地区疲软的成交情况。
 
据严跃进提供的数据,7月温州的存销比数值高达48.6个月,宁波、常州、杭州等地也均超过25个月,仍处于高位。同策咨询数据则显示,8月份前两周,上海商品住宅周度成交量下滑,市场仍然没有回归到“量”的轨道上来。
 
以主打高价项目的房企为例,21世纪经济报道记者了解到,截至中报,销售均价为每平方米4.89万元的绿城杭州兰园,去化约为两成;杭州远洋公馆均价每平方米3.53万元,去化约三成;上海御园均价高达4.47万元/平方米,仅有一成去化。
 
库存难去的背后,既有购房者的观望,更多的则是供需关系的失衡。平安证券研报分析,降价引发的刚需逐渐释放,新的刚需仍处于培育期,加上市场预期的改变,购房准备周期也相应延长。
 
上海易居研究院的研究员严跃进同样认为,华东地区去年的购房成交量较大,已经透支了今年的购房需求。他分析,如果仅从城市经济与潜力、人口导入规模来看,华东地区对于房地产的需求依然很大,但很多就业者是外来务工人员,在社保、户籍等方面没有全方位保障,处于一种“候鸟式”的居住状态,其需求多在租房市场满足,而非购房市场。
 
同时,华东地区的实业经济也在下滑。万德资讯统计数据显示,自去年3季度以来,江苏、浙江、上海三地的工业增加值明显下降,其中,2013年杭州规模以上工业增加值累计同比增长8.0%,为2010年来最低增速。平安证券研报分析,近年来,以外贸和制造业作为主要支撑的江浙经济持续不振,对区域实际购买力和楼市信心产生较大冲击。
 
经济情况还决定着对新增人口的吸引力。以杭州为例,平安证券数据显示,常住人口与户籍人口差保持稳定甚至略有收窄,2013年差值为177.8万人,较2012年下降1.9万人。上海中原研究总监宋会雍直言,真正有意义的指标是户籍人口。虽然华东地区每年新增的城市常住人口为2000万,但真正落户的仅不到500万。
 
而表面活跃的经济因素下,是羸弱的购买力。然而,根据易居统计的数据,在2013年房价收入比排名前12的城市中,华东地区的杭州、上海、厦门、福州、南京、宁波位列其中,占据了一半。
 
趋势性拐点来临?
 
楼市转冷,地方救市又起。有观点认为,对楼市回暖更能产生决定性影响的信贷放松或将是下一步。
 
宋会雍分析,未来信贷会有松动,但只可能局限在极少部分,比如针对少数优质客户,这只是银行应对央行和银监会的呼吁所做出的姿态,并不会惠及真正需要获得信贷优惠的刚需购房者。
 
张宏伟指出,在年报业绩压顶下,适度的价格策略调整成为大多数房企的必然选择,但具体要视企业是否有明确的收益指标和资金链紧张程度而定。“上海会在博弈中出现局部降价,而压力更大的杭州、宁波等地,降价的时间将持续得更长。”
 
中国房地产学会副会长陈国强认为,大面积的大幅降价不一定出现,但少数公司的少数项目在压力下会出现降价。在弱市下,对房企而言,保障现金流是首要任务。
 
严跃进认为,华东地区的房价下跌应该理解为周期性的调整,而不是房价步入了下行通道。只要成交量继续上行,房价就有继续回升的空间。从整个地区的经济发展潜力看,上涨的动力要大于下跌。
 
值得注意的是,易居数据显示,7月份温州房价和6月持平,并未出现环比下降。严跃进认为,温州房价出现止跌迹象,不排除房价已经跌到了底部。
 
宋会雍则认为,房地产市场的长期拐点已经来临。他指出,自2012年以来,楼市供求关系已出现反转,每年的供应量比需求量高出十几亿平米;温州房价连跌三年的个案显示,之前房价只会涨不会跌的观念已经转变,投资客正在逐渐退出楼市。“房价已经进入了下跌的拐点,接近一半的开发商将退出市场。”宋会雍说。 
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