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2014年上半年杭州楼市分析报告

市场动态 | 来源: 蓝房网 2014-07-01 16:00:27 作者:蓝房网整理 我要评论
[导读]上半年的最后一周,杭州楼市终于迎来一丝暖意,这多少冲淡了今年上半年以来楼市的整体寒意。6月最后一周(6.22-6.28)杭州(包含余杭、萧山)商品房共成交1446套,较上周大幅攀升。
    有数据表明,本周成交前十,有8个是住宅楼盘,其中,主城区的住宅楼盘,占了6个。相较于前5个月,这是非常不同的一点。前5个月,处于成交榜单前列的,往往是商业地产项目,或者是远郊刚需楼盘。这一变化,也被一些业内人士解读成可能是市场传递出的一种信号,表明市场在压抑大半年后,真实的需求正在释放,楼市的观望情绪得以缓解。

    不过也有业内人士表明,看似好转的成交量,其实背后凸现的仍是“以价换量”政策的成功,“有很多项目,开盘的价格已经低到地板价了,购房者正是在这么种低价驱动下,才买的房子。但对于整个市场来说,这显然不是一种正常的现象,也没有过多持续的可能。”这位人士同时表示,市场上还存在不少盘,已属于亏本销售的状态,但去化并不理想,这说明楼市的回暖还远远没有到来。

    而随着下半年度的到来,有关楼市上半年度的各项数据都在逐一出炉。应该说,这并不是一个理想的上半年度的行情,这也从另一个侧面佐证了上述人士的观点。

    今年上半年,杭州市区(含萧山、余杭)共成交商品房约27000套,成交均价约15000元/平方米。这个成交套数,与近六年同期相比,排在倒数第三,只高于楼市调控刚刚出台的2010年和2011年。而去年上半年,杭州市区商品房成交41061套,合计446.65万平方米,成交均价为17790元/平方米。与去年上半年相比,杭州市区的商品房成交差不多刚好下跌了三分之一。

    楼市成交的低迷,直接带来土地市场的低迷,今年上半年主城区推地35宗,合计成交面积132.79公顷,总成交额404.68亿,同比略降2%,但远高于余杭区82.21亿和萧山区56.19亿的成交成绩;余杭区达成82.21亿的成交额,同比降39%,在三区中排行第二,共成交地块38宗,合计成交面积119.94公顷;成交量最少的萧山区共出让地块19宗,合计成交面积52.84公顷,总成交额为56.19亿,同比增19%。但从土地出让时间的节点和土地性质来看,上半年的土地市场依旧冷清,开发商拿地的意念普遍很低,尤其是住宅用地。主城区总计成交的15宗宅地,11宗成交于春节前,春节后仅成交4宗宅地。而进入3月以来,主城区已连续4个月宅地零出让,成交土地均为商业类用地。

     
从土地性质上看,,今年上半年是住宅用地(包含商住用地)出让的“小年”和商服用地出让的“大年”。1-6月份杭州市场推出的92宗地块中,61宗为商服用地,占到总成交宗数的66.3%,合计成交面积142.32亩,总成交额217.05亿元;剩下的31宗为住宅用地(包含商住用地),其中纯住宅用地仅为19宗。31宗住宅用地合计成交面积163.25公顷, 合计成交额326.03亿。而2013年1-6月,杭州市区共成交宅地(含商住用地)57宗,总成交面积271.5公顷,总可建面积686.1万平方米,总成交额434.8亿元,占比73%。商业用地共成交55宗,总成交额161亿元,占比27%。

    与此同时,楼市的成交价格也在“下滑”。2010年-2013年,杭州市区商品房成交均价分别为17319元/平方米、17046元/平方米、15234元/平方米和17106元/平方米。而今年上半年,商品房成交均价仅为15000元左右/平方米,低于前四年均价。杭州楼市差不多已经四年多没涨价,并且出现一定程度的下跌。

    更有意思的一个统计数据是,今年上半年,杭州主城区的销售非常受压制,顶起杭州楼市半边天的是远郊的刚需楼盘。今年上半年萧山、临平、闲林、大桥西等板块表现最为突出,撑起了半年楼市一半以上的成交量。究其原因,一方面是远郊楼市的价格非常到位,吸引了大量刚需客的目光,像临平北的新城·山语院,均价6200元/平方米,创下半年来该区域的最低价,其首推的280多套房源,也被一抢而空;还有就是萧山的铁建·青秀城、顺发·恒园等项目,也因为价格到位,吸引大批购房者。另一方面是市场上几乎仅剩刚需客群。投资客基本在杭州市场绝迹,改善型客户在摇摆不定的价格面前,也一再犹豫,只有刚需客,因为被各种原因推举,不得不入市购房。

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