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2014年5月杭州楼市分析报告

市场动态 | 来源:蓝房网整理 2014-06-06 10:48:00 作者:文文 我要评论
[导读]五月的杭州楼市在人居展的“热潮”中,充斥着限购放松的传闻、限价的虚妄流言、开发商焦灼的情绪和购房者淡定的等待。
  一、前言
五月的杭州楼市在人居展的“热潮”中,充斥着限购放松的传闻、限价的虚妄流言、开发商焦灼的情绪和购房者淡定的等待。
延续开年以来的平淡,市场形势依旧疲惫。
五月“首开”楼盘大面积延迟,说好的27个首开项目只有两个楼盘守约:天阳晴朗 (论坛)和黄龙和山 (论坛),25个项目由于“节点”原因一律顺延,这或许是杭州楼市有史以来最夸张的一次集体延迟开盘。
冰冻三尺非一日之寒,这股寒意是否将在六月得以缓解?这批首开楼盘或将在六月不得不逆市开盘了,拖无可拖的困局总要打破,本网统计六月55个开盘项目中将包括30余个首开楼盘。开盘之后销售又将如何呈现?本网将持续关注追踪楼盘销售动态,用数据标注最真实的市场反应。
在五月的成交成绩单中,主城区套数排名前十的楼盘中,之江时代中心 (论坛)、金沙湖1号 (论坛),蓝钻天成 (论坛)、万达广场 (论坛)等都为商业项目,实打实的刚需楼盘并不占主流,且柳浪东苑、万科西庐 (论坛)等豪宅和改善型房源也跻身前十,绿城巧园 (论坛)、万科璞悦湾 (论坛)也勉强属于改善型刚需,这些榜单中的项目或多或少都似乎跟纯刚需没有太多关联,这也许也印证了“寅吃卯粮”在杭州楼市中已经是个事实?
据统计,五月杭州市区新房成交6029套,环比上升11.3%,同比下降6.8%。其中主城区成交2406套,余杭区成交量超过主城区,达到2489套,萧山区成交1134套。另外,五月市区新房成交均价为15299元/平方米,与四月基本持平,值得一提的是,五月主城区签约均价为23208元/平方米,环比4月涨幅明显,主要是柳浪东苑、绿城·兰园 (论坛)、武林壹号 (论坛)等豪宅权重上升,致使签约均价上涨。
这个五月,大鳄没有延续2013年疯狂的“快速度”,本土房企也还能够用自身的“活跃度”证明存在感,无论两者在杭州市场上的作为和姿态如何调整,整个地产行业利润收缩,转化为平均回报率行业已然成为大概率事件。
 
二、数据
1、新建商品房
经历了此前“金三银四”掉色严重,“红五月”一直被人期待。可惜的是,5月的杭州楼市表现依然差强人意:一年一度的人居展黯然落幕,被随后突发的融创斥资63 亿港币入主绿城事件抢尽风头;原计划的27个首开项目,仅有两个如约而至;5月成交量维持在今年以来的平均水平,其中主城区成交量下滑明显;5月底市区库存已经突破12万套,直奔13万套而去。“红五月”俨然已经落空。
当下的杭州楼市,充斥着限购放松的传闻、限价的虚妄流言、开发商焦灼的情绪和购房者淡定的等待。不可否认,如今楼市正值政策窗口期,各方观望情绪浓厚,博弈仍在持续,这也在客观上造成了杭州楼市总体不冷不热的现状。因此,政策的明朗化,会成为楼市后市走向的决定性因素。
据不完全统计,接下来的6月份,又将有55个楼盘计划开盘,其中纯新盘有近30个,多数为四、五月以来一再延期的项目。6月是楼市传统的销售淡季,这么多楼盘选择这个时候开盘,或许是想抓住政策窗口期,或许是出于延无可延的无奈。
1. 2014年5月杭州市区(含萧山、余杭)新建商品房签约量为6029套,同比下降6.8%,环比上升11.3%。其中,商业地产表现依旧抢眼。
2. 5月杭州市区(含萧山、余杭)新建商品房签约均价为15299元/平方米,环比下跌0.65%, 同比下跌17.2%%。值得一提的是,主城区商品房签约均价环比上涨明显,主要是柳浪东苑等豪宅成交权重加大,致使签约均价上涨。
3. 5月杭州市区开盘楼盘26个,首开楼盘2个。开盘数量最多的是余杭区,达到了12个,主城区仅9个。相比去年同期,市区开盘楼盘个数减少了14个。
4. 市区商品房存量突破12万套。5月底,杭州市区(含萧山、余杭)新建商品房可售房源有127339套,环比增加7493套。另外,市区新建商品住宅可售房源有85586套,其中主城区34978套。
5. 刚需仍然是整个市场成交的主导。市区新建商品房签约单价低于1.8万元/平方米的房源签约套数占比77.43%。90平方米以下户型签约套数占比61.49%%。
2、二手房
2014年5月,楼市松绑政策并不明朗,购房者多持观望态度,新房市场传统意义上的“红五月”也不复存在。而主城区二手房市场在新房市场影响下依然处成交淡市,5月主城区二手房签约1790套,签约量较之4月减少了124套。环比下降6.48%,然而,本月二手房签约均价却出现了小幅上涨,为18003元/平米,环比上升0.70%。
1. 2014年5月主城区二手房签约1790套,二手住宅签约1679套。较之4月减少了124套,环比下降6.48%。
2. 5月二手房均价较4月有所上涨,再次回升突破18000元/平方米大关。3月至5月成交均价呈现市场性波动。
3. 翠苑小区签约33套成为5月签约冠军小区;老小区成交平稳助力二手市场稳定,而成交量榜单前十多为老小区。
4. 小面积、低总价户型成交最多。5月面积在90平方米以下房源签约套数占二手住宅签约总量67.42%,其中60平方米以下房源占比最高;同时,总价在130万元以下房源签约套数占总量五成以上,达51.85%。
5. 我爱我家、华邦地产和盛世管家这三家中介企业牢牢占据了杭州主城区二手房市场前三甲,5月三家中介共签约1031套,占主城区签约总套数的57.60%。
3、土地
2014年5月,杭州土地市场继续萎靡。市区共成交土地12宗,出让面积27.4公顷,可建面积68.3万方,成交额29.6亿元。主城区5宗地块全部为商用地,萧山区出让1宗商用地,余杭区以1宗地块10.7亿元卖地额为宅地破荒。除了特殊的加油站地块,本月出让的全部地块均直接成交。6月,杭州土地出让量与5月相似,市区共有2宗土地挂牌出让,余杭则有6宗地块将出让,萧山则有4宗。
1、杭州市区5月卖地29.6亿 主城区连续三月陷“宅地荒”
2、主城区土地出让5宗商地余杭出让1宅4商
3、宅地成交额占比36% 唯一宅地贡献10.7亿
4、杭师大出让过半成加油站溢价167%
[编辑:zhongbian]
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